不動産

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?

瑕疵担保責任 不動産

売主がその責任をとる必要があるという意味

瑕疵担保責任とは売買取引をした不動産に何かしらの問題があった場合に、売主がその責任をとる必要があるという意味です。
「瑕疵」とは見えない欠陥などのことを言います。
この場合は普通に注意を払っても発見が難しいものを指します。
目に見える欠陥があれば不動産取引そのものが破談となるか、値段の交渉などが入ることになるので双方理解の上での取引となりますが瑕疵では判断のしようがありません。
仮に契約が終わってしまったら取引後に重大な欠陥が見つかった場合でも全責任は買主にあるとなってしまえば、買主はリスクが大きくなってしまい不動産の購入を躊躇うことになり取引は活性化されません。
安心して取引が行われるためにも瑕疵担保責任は必要なルールと言えるのです。

■瑕疵担保責任の適用について

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瑕疵担保責任の適用には決まり事もあります。
買主が売主に瑕疵担保責任を求めることができるのはその瑕疵を発見してから1年以内となります。
逆に言えば発見してからですので、引き渡し後何年以内という決まりはありません。
ただし実際には特約で2年以内などと決められるケースが多く、住宅の基本構造部分などは住宅の品質確保の促進に関する法律により10年以内となっています。
隠れていた欠陥であるため2年間で発見するのは難しいということから長めに設定されていますが、永久ではないので売主にも著しく不利にはならないようになっています。
こうした買主と売主の双方に不利のない法律があることでバランスが取られているのです。
瑕疵担保責任は売主が故意に起こした欠陥であったたどうかは問わず責任を負わなければならないことはご留意ください。
瑕疵が発見された場合、買主は損害賠償の請求や、目的を達することができないほどであれば契約の解除も可能となります。

■瑕疵担保責任の対象

瑕疵の中には物件に直接関係するものだけではなく、事故物件のような心理的な瑕疵も含まれます。
その他にも購入の判断基準に大きな影響を与える項目も瑕疵として扱われます。
例を挙げると近隣に反社会的勢力の事務所であったり火葬場のような一般的に敬遠される施設がある場合は注意が必要です。
近隣の建築計画によって日照問題などその物件が多大な影響を受ける場合も瑕疵担保責任が問われます。
自治体でのルール等も買主によっては重要な判断材料となることもありますので、売主と買主で瑕疵についての認識が違うということが起こります。
売主は自己判断をするのではなく、知り得ることは可能な限り伝えておかなければなりません。
それでも瑕疵が起こることはあると覚えておいてください。

可能性として覚えておく

瑕疵は売主本人も気がついていないものですので、瑕疵担保責任はいつ追及されることが起こっても不思議なものではありません。
それは不動産取引における一つの責任ですので、売ってしまえば終わりと考えないようにしてください。