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当サイトでは沖縄の不動産の購入方法や不動産購入をされる際に気をつけた方が良い事を中心にご説明しています。不動産は一生に一度の買い物とも言われている程です。その為、購入をする前に事前の調査がとても大事になります。
沖縄のリゾートマンションからの眺めは綺麗な海を見ながら生活が出来て、とても魅力的な物件が多い特徴があります。
また、沖縄で土地の購入をする際には、その土地柄をしっかりと把握してから購入することが重要です。その土地柄を把握せずに購入してしまうと、いざ購入した土地に住宅を建てた際に失敗をする確率が高くなります。

1 沖縄の不動産と東京の不動産との違いについて

沖縄と東京の不動産の違いを、いくつかの観点から比較して説明します。

1-1 沖縄不動産の状況は?

沖縄の不動産相場は上昇を続けています。2018年の地価公示価格平均値は、前年比5.74%上昇の坪単価34万8,017円でした。この上昇率は全国でも、東京都の3.39%を凌いで第1位となっています。

地域別に見ると、駅前周辺地価は高い順に県庁前駅が平均で坪単価137.1万円、おもろまち駅が平均118.3万円、見栄橋駅が平均106.8万円となります。騰落率で見ると、おもろまち駅が前年比13.29%の上昇、牧志駅が12.31%上昇、赤嶺駅が10.56%上昇と続きます。

このように沖縄の不動産価格は前年比でかなり高い上昇率を見せていることがわかります。では不動産の取引状況はどのようになっているのでしょうか。

沖縄県全体の土地取引件数を見ると、2018年は16,149件となっています(2019年3月時点確定)。前年は16,948件でその前は15,399件、さらにその前の年は15,305件です。

土地の取引件数は2009年を底に増え続けていましたが、2018年は前年をわずかに下回る形となりました。

上記からわかるように、沖縄の不動産は需要の多さに支えられる形で相場が上昇を続けています。この背景にあるのは、観光客の増加によって観光地や商業地が賑わうことで、土地の需要も高めていることがあると考えられます。

さらに沖縄の人口も増加を続けていることから、アパートやマンションの建設による土地需要の増加も背景にあるとみてよいでしょう。国税調査によると、2015年の沖縄県人口の総数は1,434,138人で、5年前の調査時から41,320人も増えています。

1-2 一戸建て住宅や土地の値段に関して

土地と家を同時に購入した費用の相場について見てみましょう。

住宅金融支援機構の調査報告(2016年度)によると、以下のようなデータとなります。

沖縄県

延べ床面積 31.4坪

土地費用込み相場 4,097万円

東京都

延べ床面積 29.9坪

土地費用込み相場 5,592万円

全国平均

延べ床面積 34.2坪

土地費用込み相場 4,039万円

東京都はもちろん全国で第1位となっていますが、沖縄県は全国平均よりも若干ですが高いことがわかります。

土地の価格はエリアごとのデータがsuumoから公開されています。まず東京ですが、人気エリアランキング順で以下のようになります。

世田谷区 244.9万円/坪

目黒区 311.9万円/坪

新宿区 333.7万円/坪

それに対して沖縄は、

那覇市 52.2万円/坪

名護市 5.1万円/坪

沖縄市 18.9万円

沖縄はいずれも求人数や物件数が多い人気のエリアを算出しています。

1-3 不動産を所有した場合のメンテンンスは東京とどう違うか?

不動産を所有すると、メンテナンス費用というものが必要になります。家屋は経年劣化により老朽化するので、修繕が必要になるからです。

基本的にどの地域でも共通して必要となるのは、屋内や屋外の設備のメンテナンスです。ガス給湯器などは定期的に交換しなければなりません。一戸建て住宅であれば外壁塗装も必要ですし、マンションの場合も大規模修繕などを行います。

沖縄と東京で違いがあるとすれば、台風の影響があるでしょう。沖縄は台風の入り口でもあり、毎年大きな被害を受けています。そのために一戸建て住宅やマンションのような不動産も、その被害による修繕はもちろんのこと、予防としてのメンテナンスも必要です。

その点においては東京よりも費用がかさむといえるでしょう。

例えば外壁塗装の回数も多くなりますし、防水加工も適時行わなければなりません。窓枠のコーキングといった作業も必要です。さらに台風が過ぎた後は、家全体を水洗いして塩害を防ぐ必要もあります。

沖縄ではRC造の建設コストが上昇していることを理由に、従来の住宅に多かったRCから木造で建設するケースが増えています。沖縄県内では2005年は木造住宅の割合が4.5%でしたが、2015年には21.4%に増加しています。木造住宅はRC造と比べると、建設費用もメンテナンス費用も少なくなります。ただし劣化は早いので、建て直しも視野に入れたメンテナンスが必要になるかと思います。

1-4 沖縄における建設費用について

沖縄と東京との比較において、一戸建て住宅の購入価格が土地の価格ほど開きがないのはなぜでしょうか。これは建築に必要となる建材を本土から仕入れるためのコストが上乗せされるからです。

注文住宅の費用相場を見ると、2017年の東京と沖縄、全国の比較は次のようになります(坪単価)。

東京都

木造 55.5万円

RC造 104.9万円

総費用 3,936万円

沖縄県

木造 57.8万円

RC造 74.7万円

総費用 3,428万円

全国平均

木造 52.2万円

RC造  79.4万円

総費用 3252.8万円

全国平均は東京都や大阪府など物価の高いエリアを含んだ数字であることを考えると、沖縄の建設費用は高めであることがわかると思います。

2 沖縄不動産は自分が住むのに適しているのか?それとも投資に適しているのか?

沖縄で不動産を購入するのであれば、自分が住むよりも断然、投資に適しているといえます。その理由は以下のようになります。

2-1 居住目的での不動産購入が厳しい理由

まず沖縄に移住する目的で不動産を購入するとします。選ぶ場所はやはり、交通や買い物などの便が良いエリアということになるでしょう。そうなれば当然、不動産価格もそれなりに高くなります。

移住において、それが定年後のリタイア生活なのか、それとも沖縄で仕事をしながらなのか、いろんなケースがあると思います。

定年後のリタイア生活のために不動産を購入するとなれば、それほど大きなローンは組めません。ある程度の頭金が必要になります。すると、その頭金のほかに生活費としても、相当額の現金を持っていることが求められるでしょう。これが誰にでもクリアできる条件であるとは考えにくいので、リタイア生活のために沖縄不動産を購入することがおすすめできない理由となります。

一方で沖縄で仕事をしながら生活するために不動産を購入するケースはどうでしょうか。年齢的にはまだ若いと想定すると、リタイア生活とは違ってローンもある程度の金額は借りることができるでしょう。問題は沖縄での仕事が問題なくできるかどうかです。

すでにフリーランスとして、ネット環境さえあれば収入が得られるという人なら問題はないでしょう。では沖縄で仕事を探す場合はどうでしょうか。

dodaがまとめた、2017年9月から2018年8月の正社員として就業している36万人のデータから見た数字が、以下のようになります。

東京都平均年収 448万円

男性 497万円

女性 388万円

沖縄県平均年収 343万円

男性 361万円

女性 306万円

全国平均年収 414万円

男性 481万円

女性 368万円

次に総務省統計局の2018年10月から12月の完全失業率を見てみると、次のようになっています。

沖縄県 3.1% (7月から9月は3.3%)

東京都 2.3% (7月から9月は2.4%)

このように雇用状況を見ると、沖縄県は東京都と比べると厳しい状況であることがわかります。もちろん収入に対して物価もその分安ければ問題はありません。

不動産に関する物件を除外した物価指数というものがあります。

こちらは2017年のデータをまとめたものですが、沖縄と東京を比べると以下のようになっています(全国平均を100とする)。

東京都 104.4(全国1位)

沖縄県 98.3(全国 32位)

実は平均年収を指数化して物価指数と照らし合わせると、以下のような結果となります。

東京都

平均年収指数 108.2

物価指数 104.4

沖縄県

平均年収指数 82.8

物価指数 98.3

つまり収入に対しては沖縄は物価が高いことがわかります。不動産価格も物価に対して高いことから、移住して現地で仕事を探し居住用の不動産を購入することがいかに難しいかがわかるのではないでしょうか。

2-2 沖縄の不動産が投資に向いている理由

次に投資用不動産の利回りについて見てみましょう。東京都と沖縄県を直接比較できるデータはありませんが、おおよそのデータは以下のようになります。

東京都 5.9%

(ワンルームマンション)

沖縄県 7.8%

(マンション区分・一棟含む)

もちろん東京都・沖縄県ともにエリアによっても物件によっても利回りはかなり違います。しかしここでは、ひとつの目安としてデータを提示しました。細かい数字は別として、概ねこのような傾向になるのではないかと思います。

つまり東京で投資用不動産を購入するよりも、沖縄で購入したほうが、投資効率は良いといえます。そのため、沖縄で不動産を購入するのであれば、投資用がおすすめといえるのです。

沖縄不動産の特徴を活用

沖縄の不動産を購入する際は、その特徴を知っておくことで上手く活用することが出来るようになります。

沖縄の不動産の特徴として、土地の広さを挙げる事が出来ます。

比較的広い土地が多いため、リゾート開発のような大規模な住宅開発も可能です。
建売りを考えている方にはぴったりの土地柄ではないでしょうか。
沖縄県は、観光資源の多い都道府県の為、広大な土地にショッピングモールを建築し、テナントを呼び込み賃貸収入を得るという方法もあります。
また、沖縄は東京のように電車ですべての移動が出来る場所ではないとう点に留意しましょう。車が必要な地域であり、多くの方は運転の休憩の際にショッピングモールを利用しているのです。その為、首都圏のショッピングモールオーナー様より利回りが高く取れるという特徴を持っております。

近年、リゾートマンションの需要が回復してきました。

リゾートマンションは、経済の動きを反映していると言えます。アベノミクス効果で、富裕層の景気が回復してきたからでしょうか。
さて、そんなリゾートマンションですが、安易に購入を決めることはできませんよね。

リゾートマンションならではの、メリットそしてデメリットをご紹介します。

リゾートマンションのメリット

・なんといっても景観がいいこと
これが一番ですよね。時間とお金をかけてやってくる観光客の波を横目に、スイーっと自宅へ。ベランダから眺める景色は格別!都心の夜景だって綺麗ですが、リゾートならではの贅沢感は何にもかないませんよね。

・観光地ならではの特典
たとえば、熱海など温泉地のマンションには温泉がついていることがあります。自宅で温泉!最高ですよね。更に、花火大会や有名なお祭りなどがマンションの近くで行われたりするのであれば、これ以上の特等席はありません。

・おしゃれな外観が多い
リゾート地はたいてい観光地として、景観が整備されています。そこの観光地にあった外観でデザインが設計されています。リゾートマンションを買う方は、普通そこの観光地に惚れて購入するわけですから、マンションの外観を気に入らないはずがありません。

・意外と安い
リゾート地ですから、都心部からは離れた場所にあることが多いですよね。そこにわざわざマンションを購入して移住するという人は、多くはないと思います。したがって、マンション価格も下がってしまうわけです。

まだまだあげれば沢山あると思いますが、次に代表的なデメリットをご紹介します。

リゾート地のデメリット

・不便である
メリットの部分でも触れましたが、たいていリゾート地は、都心部から離れた場所にあることが多いです。リゾートマンションから、都心部の職場や学校へ通うとなると、とてつもない時間がかかりそうです。

・固定資産税が高い
観光地には、プレミア価格がついていることが多いです。だって、そこの場所にあるだけで、都心部と変わらないモノが売れたり、サービスが利用されたりすることがあるんですから。マンション価格は安いけど、固定資産税のお知らせを見てびっくり!とならないようにしたいですね。

・休日や連休のシーズンが地獄
普段は穏やかなリゾート地。しかし国民の休日には地獄絵図と化します。せっかくの休みだから、私たちだってゆっくりしたいのに・・・。窓の外も、なんだかうるさい・・・。オーシャンビューのマンションなら、海水浴のシーズンなんて、昼夜問わずドンちゃん騒ぎが起きているかも。

このように、メリットとデメリットをいくつかあげてみましたが、利点も欠点も表裏一体だということが言えます。

リゾート地だから、都会の喧騒から離れられる。リゾート地だから、観光客がうるさい…。
リゾート地だから、マンション安い。リゾート地だから、土地税高い…。

何に重きを置くかで、違う景色が見えてきますね。リゾートマンション、ご検討されてみてはいかがでしょうか。

お手頃物件が多い

不動産購入を考えている方にとって沖縄の物件をおすすめできる理由として、東京首都圏の不動産物件よりも低価格で購入可能という点です。低価格で購入できる物件にも関わらず、しっかりとしたこだわりの造りには魅力を感じます。その他にも、近年沖縄では海外不動産にも人気を集めており、バンコク アパートへの不動産投資が利回りが良いという理由で沖縄県住民の間で人気の投資先と言われております。海外不動産も価格が安い特徴があり、あらゆる面で不動産を購入しやすいと言えます。
沖縄の不動産物件の場合はご自身が生活する為の住宅を購入する際にも低価格で購入でき、アパートやマンション建設でも土地が安いので安価に建設することが出来ます。

是非この機会に沖縄での不動産購入を考えてみましょう。